数年前に亡くなった父の名義の自宅に住んでいますが問題がありますでしょうか？
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亡くなった父名義の自宅について名義変更をせずに放置した場合、主に次のような問題が考えられます。
- ① 納税義務者の相続人は、所有権取得が難しいのに税金（固定資産税）を払わなければならなくなる
- ② 名義変更をそのままにしている時間が長ければ長いほど相続手続き（名義変更）が難しくなる
- ③ 自宅の売却やリフォームができない
- ④ 期限内に名義変更を行わないと罰則の対象になる（相続登記義務化）
また、名義変更をしない場合でも固定資産税の支払いは必要になり、納税義務者として固定資産税を相続人様が払い続けていると住むのに当面の間は、問題ありませんが、後々のトラブル防止のため、名義変更（相続手続き）をすることをお勧めします。
たまき行政書士事務所でご相談を受ける中で感じるのは、多くの場合、名義変更せず放置されたことで困るのは、お亡くなりになった方の孫、もしくは甥や姪の世代です。
北海道では、名義変更せず、数年放置されている土地や建物が数多くあります。
どこに相談すればよいかずっと分からず、やむを得ず数年間放置しているといったお客様は、一度たまき行政書士事務所にご相談ください。
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名義変更をせず放置した場合の問題点
亡くなった父名義の自宅を名義変更をせずに放置した場合、主に次のような問題が考えられます。
- ① 納税義務者の相続人は、所有権取得が難しいのに税金（固定資産税）を払わなければならなくなる
- ② 名義変更をそのままにしている時間が長ければ長いほど相続手続き（名義変更）が難しくなる
- ③ 自宅の売却やリフォームができない
- ④ 期限内に名義変更を行わないと罰則の対象になる（相続登記義務化）
① 納税義務者の相続人は、所有権取得が難しいのに税金（固定資産税）を払わなければならなくなる
② 名義変更をそのままにしている時間が長ければ長いほど相続手続き（名義変更）が難しくなる
相続登記義務化の法律が成立する以前は、税金を管轄する役所の固定資産税課としては、固定資産税さえ滞納なく払っていれば特に実務上の問題点はないため、所有者の相続人としては、税金さえ払っていればそのまま住み続けることができていました。しかし、相続登記義務化の法律が施行された令和６年４月１日以降からは法令遵守の観点と、固定資産税を納税している方の相続人の保護のために、相続手続き（相続登記）は速やかにすべきでしょう。
適切に相続登記（名義変更）をしないことで困るのは、固定資産税を払い続けてそのまま住み続けている納税義務者（例えば、名義人の配偶者の方）というよりは、そのまま住んでいる納税義務者のさらに先の相続人の方々（子や甥姪の世代）となります。
なぜなら、相続が複数件発生すればするほど、相続手続きを完了させることがより困難となるからです。
例えば、下図（２パターン）のようになります。夫の名義で不動産を所有しており、夫が死亡したケースを考えます。
（パターン１）夫婦に子供がいるケース
夫が死亡後にすぐに相続手続きを試みれば、相続人が妻、長男、長女のみであるが、数年放置した後、長女が死亡すると、夫（不動産の名義人）の不動産の相続手続き（名義変更）をする際には、妻、長男、長女の夫、長女の子が相続人となり相続人が増える形となります。
（パターン２）夫婦に子供がいない場合で、夫の父母は先に死亡しているケース
夫の死亡後すぐに相続手続きをすれば、相続人は妻、夫の兄、夫の妹の３人ですが、数年、名義変更をせず放置している間に夫の兄が死亡すると、夫の妻、夫の妹、夫の兄の妻、夫の兄の子２人（被相続人からみると甥や姪）が相続人となります。
このように、いつまでも相続手続き（名義変更）をしないことで相続人が増えていきます。
ただし、相続手続きをしていないのは単に手間がかかるからとか、金銭的なもの以外の要因であることがほとんどなので、解決方法がわからないという方は、一度相続専門家に相談することをお勧めします。
役所が固定資産税の通知を出す仕組み
例えば、令和６年５月に所有者がお亡くなりになり、令和６年１２月末日までに何もしなかった場合（名義変更をしなかった場合）、役所としては、所有者の死亡の事実は戸籍システムでわかっておりますので、令和７年度分の固定資産税納税通知書を送付する際に、死亡した方のお名前宛てでそのまま固定資産税納税通知書を送ることができません。
そのため、役所の固定資産税担当の方は、職権で戸籍を調査して、亡くなった所有者の相続人を探し、一緒に住んでいる相続人の方や一緒に住んでいなくても関係が近い相続人の方に固定資産税の納税義務者になってくれるように通知を出します。
例えば、同居している配偶者がいれば、配偶者に納税義務者（あるいは、納税代表者と呼ばれます。）の届出申請用紙が送られてきます。
配偶者が、自分が納税代表者になるという申請をすると令和７年度分の納税通知書は、納税義務者として所有者の配偶者の方に届きます。
そして、配偶者が死亡すると納税義務者の地位を相続する形で今度は、配偶者の相続人に納税義務者になるように通知がきます。
つまり、納税義務者となった相続人やその相続人の方々は、今後所有者になろうが、手続が難しく名義変更をできないでいようが、ずっと固定資産税を半永久的に払い続けることとなります。
まとめ
名義変更をしなくてもだれかが固定資産税を払い続ける限り、当面は自宅に住み続けることができますが、だれが真の所有者かがわからない状態ですので、法律上は未解決のまま住んでいることとなります。
このように、年数が経過すればするほど、納税義務者の相続人は、相続人が多数になることにより所有権の取得が難しくなりますが、固定資産税だけは、半永久的に下の世代まで払い続けないといけないという状況となります。
そのため、名義変更をせず放置をすることは後世に対して大変なリスクを残すことといえます。
以上のことから、多くの場合、名義変更せず放置されたことで困るのは、お亡くなりになった方の孫、もしくは甥や姪の世代ということになります。
いま日本中で問題となっている空き家問題や所有者不明土地問題は、相続により所有権移転登記をすべきだったのに適切なタイミングで名義変更せず放置したということから生じています。
そのため、政府もここ数年でこの問題に本腰を入れて数々の対策を採っております。
③ 自宅の売却やリフォームができない
所有権の名義がお亡くなりになった方のままでは、空き家になった自宅を売却したり、銀行から借り入れをして大きなリフォームをしたりすることができません。
銀行は、リフォームローンの貸出の審査をするときに個人の信用情報はもちろんですが、それに加え不動産の登記簿を見ます。登記簿とは、法務局に保管されている不動産の所有権や抵当権の有無が記載されている名簿のようなものです。
リフォームしようとしている建物や建物が建っている土地が亡くなった方の名義のままであると貸出はほぼ間違いなくできないと考えた方がよいでしょう。
なぜなら、担保（抵当権設定物件）としての価値が見いだせないからです。死亡した方の名義のままであると、理論上では、死亡した方の法定相続人全員の共有となるのですが、対外的には、だれが所有者であるか全くわからないため、相続手続き（名義変更）を適切に行わない限り、銀行は、リフォームローンなど大きな金額の貸出はしてくれないと考えた方がよいでしょう。
参考記事
④ 期限内に名義変更を行わないと罰則の対象になる（相続登記義務化）
期限内とは、相続発生から3年以内と考えるとよいでしょう。ただし、相続登記義務化の施行日は、令和６年４月１日ですので令和６年４月１日より以前の相続発生の場合には、令和６年４月１日から数えて３年以内に登記を完了させればよいということになります。
例えば、令和４年１２月１日に死亡した方がいる場合、令和６年４月１日から３年以内に相続登記を済ませる必要があります。
相続の実務を多く行っている経験からすると、相続による名義変更を放置するのはリスクがとても大きいため、できる限り早め（できれば年内）に相続手続きをすることをお勧めします。
名義変更（相続手続き）をすることをお勧めします
自宅の所有者（名義人）がお亡くなりになると、その瞬間に相続が発生した状態となります。基本的には、実態と形式を一致させるため、速やかに次の所有者に名義変更をする必要があります。
お亡くなりになった方が所有者ということは実態に即していないので、国の制度としては、すぐに遺産分割の協議を法定相続人の方々が全員でして、所有権の移転登記をすることを推奨しております。
そのため、相続の時の名義変更の登録免許税は、通常の登録免許税の約５分の１程度に抑えられております（相続の時の名義変更は、固定資産税評価額の０．４％、売買や贈与登記の際は、減免制度はあるものの固定資産税評価額の原則２％が登録免許税となります）。
例えば、令和６年５月に所有者がお亡くなりになり、年内に名義変更を完了すると、令和７年５月頃到着する固定資産税納税通知書は、自動的に新所有者の名前で届きます。
相続に伴う所有権名義変更（所有権移転登記）をした場合、自動的に役所に通知がいきますので、役所の方も固定資産税の請求がスムーズに行えます。
いつ頃行うかを考えると相続発生から３年以内といわず、１年以内を目標にした方がよいでしょう。１年以内だと法事などで集まる機会が多く、そのまま放置されてしまうというリスクが避けられます。
不動産の相続手続きや名義変更についても一度ご相談ください
たまき行政書士事務所では、相続専門ならではの経験とスピードで預貯金の相続手続きの他、提携する司法書士とスムーズな連携をして不動産の相続手続きも行っております。
遺産分割協議書は、不動産のみの遺産分割協議書や預貯金と不動産が一緒に記載された遺産分割協議書のいずれでも作成することができます。
北海道では、名義変更せず、数年放置されている土地や建物が数多くあります。どこに相談すればよいかずっと分からなくて、やむを得ず数年間放置していたというお客様は、一度たまき行政書士事務所にご相談ください。
当事務所では、死亡から１５年以上経過している相続や何らかの原因でそれ以上年数が経過している相続手続きを行うことがよくあります。
- いつかしなければと考えてはいるもののずっと動き出せなかった
- 近くの専門家に相談したけれど解決できなかった
という方はまずは無料相談をぜひご活用ください。
ひと昔前は、名義変更をしなくても問題ないと専門家に言われたという方も多くいました。
しかし、現在は、そのままにしてよい時代ではなくなりましたので、何らかの事情で名義変更が難しいと感じている方は一度ご相談ください。
何らかの原因とは、相続人の関係性であったり、年数の経過であったり、相続が複数回発生しているなどいろいろですので、ご事情を教えていただければ解決策を提案できると思います。
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最近では、北海道以外の遠方の方もＺＯＯＭ面談などで対応しておりますので、お一人で悩まず、まずは、相続専門のたまき行政書士事務所にお問い合わせをいただければと思います。
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