親のマンションを相続するとき気を付けるべきポイントは何ですか？

相続のよくあるご質問

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• ① 法定相続人が複数人いる場合、できるだけ一人が相続すること（単独での所有権登記）
• ② 相続財産の評価額を割り出す際に敷地権を忘れずに評価すること
• ③ 空き家となる場合には、できるだけ早く売却すること

ということがポイントといえるでしょう。

たまき行政書士事務所では、相続や遺言に関する総合的なご相談をお受けしております。特に、北海道の相続については、札幌をはじめ、道央、道南、道北、道東も対応しておりますので、よろしければ、無料相談をご利用ください。

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マンションの相続とは

マンションには、分譲マンションと賃貸マンションがありますが、賃貸マンションは、基本的に相続の対象とならないので、マンションの相続といえば、分譲マンションの相続のことをいいます。

投資目的でマンションのオーナー業を行っている方が死亡した時にもマンションの相続が発生しますが、マンションオーナーの方は割合的に少ないので、ここでは、住まいとして利用していた分譲マンションの相続について解説します。

ポイント１ 法定相続人が複数人いる場合、できるだけ一人が相続すること

マンションの相続は、法定相続人が複数人いる場合、一人が相続する事もできますし、複数人が相続し、共有とすることもできます。

不動産の実務では、基本的に一人が相続する（単独で所有権の相続登記をする）ことの方が、共有にするよりも、円滑に物事が進みますので、特別な事情がない場合には、単独で相続人の一人が相続することをお勧めします。

「とりあえず共有」で起こるトラブルの具体例５つ

相続人同士の話し合いが十分でない場合に、とりあえず共有登記とすることもありますが、後のトラブルの先延ばしにすぎない結果になることが多いので、安易にマンションの名義を共有とすることはお勧めできません。

とりあえず共有登記としておくと、どのようなトラブルが生じるかというと、

• ⅰ. 固定資産税を誰が払うのかで揉める（固定資産税は代表者一人に納付書が送られてきます）
• ⅱ. 空き家となった場合、誰が管理するのか決まらない
• ⅲ. 売却する場合は共有者全員が売主となる必要があるので、スムーズに売却できない（売る、売らないの判断ができないこともある）
• ⅳ. 共有者が亡くなってさらに相続が発生した場合、世代の違う者同士（例えば、叔父と甥の関係性）で共有物の管理、処分について話し合わなければいけなくなる
• ⅴ. 空き家となったマンションに水道凍結等トラブルが生じたときに、誰が責任を負うのか明確でないので費用負担で揉める

この５つが、親のマンションを共有で相続した際によく生じる、実務上のトラブルといえます。

親のマンションは単独で所有する（一人が相続する）のが基本

一軒家でも同様のことが言えますが、マンションにおいても、法定相続人が複数いる場合、一人を単独所有権の登記名義人とするのが、後のトラブルを避けるうえで有効です。

単独で所有している場合、責任も一人で負うことになりますが、マンションの使用や処分、賃貸もほぼ自由に行うことができます。

例えば、自分が住んで長期間利用することもできますし、空き家となる場合には、自由なタイミング、自由な価格で売ることもできます。

リフォームしてマンションの価値を上げ、高く売却することもできますし、分譲賃貸マンションとして質の高い物件のオーナーとなり他人に貸すこともできます。

いずれにしても所有者は、その時の状況に合わせて物事を決定していく必要があります。しかし、所有者が複数人いると物事が決定できない状況となることが多いので、できるだけ遺産分割協議の時点で、誰か一人が単独所有とする話し合いをする必要があるといえます。

特に、親のマンションを相続した際、例えば、長男と二男が相続するなど、対等な立場の方同士の共有となると、とりあえず共有名義にしたあと、物事が決定できず何も進まないということがよくあります。

マンションは、単独所有にすべきというのが相続の実務では、基本といえるでしょう。

ポイント２ 相続財産の評価額を割り出す際に敷地権を忘れずに評価すること

マンションも預貯金と同様に被相続人の相続財産となりますので、マンションの評価額を割り出して、対象となるマンションにいくらの価値があるのかを、相続手続きの前に把握する必要があります。

家屋部分の評価額について

区分所有権としてのマンションの部屋（家屋部分）の価格は、固定資産評価額で確認できます。固定資産評価額を知る方法は、相続人が市役所や町役場、市税事務所などの納税課などで、固定資産評価証明書を取得すると把握できます。

また、毎年５月の連休後あたりに届く、固定資産納税通知書を１枚めくったあたりの評価額という項目で、家屋部分の固定資産評価額を割り出すことができます。

敷地権（土地の部分）の評価額について

次に、敷地権という土地の評価額を割り出す必要があります。一軒家でいうと敷地となる土地の価格がこれに当たります。

相続財産を把握する上では、敷地権は、路線価から割り出した土地の価格というものを基準に判断するのが適切です。

なぜなら、相続税がかかるかかからないかを判断するとき、土地の評価額は路線価を基準に判断するからです。路線価は、国税庁のHPで具体的に確認できます。

ただし、マンションの場合、一軒家と異なり単純に価格を割り出すことはできません。

対象となるマンションの区分所有部分の登記簿というものを法務局で取得すると、敷地権割合というのが〇〇分の△△と出ておりますので、マンションの土地全体の路線価を割り出し、〇〇分の△△を掛けることで割り出します。

例えば、マンションの土地部分（底地）の路線価が１億円（１㎡当たり１０万円×1000㎡）で敷地権割合が、１０００分の２０だとすると、２００万円が敷地権の価格となります。

区分所有建物と敷地権を足すとマンションの価格となる

大まかな計算ですが、例えば、区分所有建物が固定資産評価額で３００万円、敷地権価格が２００万円の場合、相続においては、対象となるマンションの価格は、５００万円となります。

敷地権も土地を利用する権利として、相続財産に加わりますので、敷地権の価格も忘れずに相続財産に加えることが肝要です。

ポイント３ 空き家となる場合には、できるだけ早く売却すること

マンションを相続したあと空き家となった場合には、北海道の場合特に素早く売却の準備をした方が良いかもしれません。

マンションは、昔の一軒家と比べ換気システムが整っていることが多いですが、それでもなお人が長期間住んでいないマンションの各部屋は換気状態が悪くなります。

あっという間に、家具やカーテンにはカビが生え、においがつき、水道が凍結するリスクもありますので、資産価値が落ちていきます。

空き家を早期に売却する際には、税制上もメリット（国税庁HP３年以内の空き家売却に関する特例の記事）がありますので、空き家になる場合には、早期に売却の準備をした方がよいといえます。

もっとも、思い出を残したいなどのご希望があれば、定期的に掃除、換気などのメンテナンスをしながら保有するのも良いと思います。

売却するには一旦相続登記が必要

頻繁にあるご質問で、「亡くなった方名義のままで売却できますか？」と聞かれます。亡くなった方名義のままでは、売却できないというのが答えとなります。

一旦、相続登記をして相続人の方の名義にしてからでないと売ることができません。

発展編、そもそも誰が一人で相続すべきか

相続人が複数人いる場合に、共有ではなく一人が所有する方が良いと解説しましたが、誰が一人で相続すべきか判断が難しい場合があります。

誰が一人で相続すべきかについては、

• 相続財産額（相続税の申告が必要な額に達しているかなど）
• 生活状況
• 同居人の有無
• 今後のご家庭の方針

などを総合的に考慮して慎重に判断する必要があります。

誰が相続すべきか判断がつかない場合には、一度、相続の実務に詳しい専門家に相談してみるとよいでしょう。

相続についてお困りの方は一度ご相談ください

今回は、親のマンションを相続するときに気を付けるべきポイントについての記事を書きましたが、相続の状況は、ご家庭ごとに違いますのでインターネット上で調べるだけでは解決しないこともあると思います。

調べたけれどもわからない点がある、相続全般について相談したい、と思ったときには、相続の専門家に相談するというのがよいでしょう。

たまき行政書士事務所では、相続や遺言に関する総合的なご相談をお受けしております。特に、北海道の相続については、札幌をはじめ、道央、道南、道北、道東も対応しておりますので、よろしければ、まずは無料相談をご利用ください。

平日にご予約いただけましたら、土日の訪問相談も可能です。また、お仕事でお忙しい方であれば、平日の夜間に札幌市北区のたまき行政書士事務所、あるいはご自宅でのご相談も可能です。

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テレビ会議相談も行っております

令和２年３月以降、新型コロナウィルスの影響で、面会でのご相談をしばらく控えたいというお客様もいらっしゃると思います。

対面でのご相談よりもテレビ会議でのご相談を希望される方については、ZOOMなどのツールを利用したテレビ会議相続相談（オンライン相続相談、リモート相続相談）が可能です。

テレビ会議相続相談は、出張訪問相続相談と同品質で時間をかけて行っております。

事前にご予約を行っていただければ、初回１時間、相続や遺言のご相談を無料でお受けしております。

無料テレビ会議相続相談のあとそのままご依頼をしたいとご希望のお客様については、そのままスムーズにご契約を行うことも可能です。

テレビ会議ですので、インターネット環境が整っていれば、北海道の離島（利尻島など）の方や東京都、神奈川県の方など遠方の方もご相談可能です。

テレビ会議相続相談の方については、北海道以外の遠方の方でも、ご依頼をお受けすることが可能です。

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その他のよくある質問

• 主人が亡くなった後何からすればよいかわかりません。葬儀後まず何をすべきですか？
• いつのタイミングで相続の相談をしたらいいですか？
• 相続の無料相談が１時間を超えたらどうなりますか？
• 無料相談の際に用意しておくべきものはありますか？
• 料金のほかに何か諸費用はかかりますか？
• 調査していくうちに財産が多く出てきたり銀行口座がかなり多くあった場合、料金はそれに応じて高くなりますか？
• 相続手続き完了までにどのくらいの期間がかかりますか？
• 「相続手続一式トータルサポート」とは、どこからどこまでの手続のことを指すのですか？
• 北海道内の一般家庭でも相続税が発生するものですか？
• 遺産は、法定相続割合（法定相続分）通りに分ける必要があるのですか？
• もし依頼した場合、相続手続きに必要な戸籍は自分で集める必要があるのですか？
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• 相続に関して行政書士と司法書士はどう違うのですか？
• 相続に関して行政書士と弁護士はどう違うのですか？
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• 相続人の一人が未成年ですがどのような手続きとなりますか？
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• どのように遺産分割をすれば良いかわかりません。アドバイスいただけるのでしょうか？
• 相続手続き期間中の数か月間のサポート体制はどうなっていますか？
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• 自動車の相続についてはどうすればよいですか？相続手続一式トータルサポートの料金に含まれていますか？
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• 法定相続情報証明制度とはどのような制度ですか？
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• 兄弟姉妹相続の手続きが大変になる理由はなんですか？
• 北海道内の山林の相続手続きの流れを教えてください
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• 相続人の一人が既に死亡しているときはだれが相続人となるのですか？
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• 故人の預貯金口座はどのタイミングで凍結（ロック）しますか？
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• 銀行や不動産の相続手続きに期限はありますか？
• 私のいとこが死亡したのですが、いとこが相続人となることはありますか？
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• 相続人の人数が多い場合に注意すべき点はなんですか？
• 遺産分割協議書はいつ作成すべきですか？
• 定期預金証書を生前に譲り受けていたのですが、これは贈与となりますか？ちなみに、名義は、故人の名前のままです
• 私は、許認可を専門とする行政書士ですが、相続や公正証書遺言について担当いただくことは可能でしょうか？
• 私は、司法書士ですが、銀行の相続手続きについて私のお客様を担当いただくことは可能でしょうか？
• 私は、税理士ですが、残高証明書・登記簿の取得や遺産分割協議書の作成をなど相続手続きについて担当いただくことは可能でしょうか？
• 私は、弁護士ですが、紛争性のない相続手続きを担当いただくことは可能でしょうか？
• 私は、不動産会社の者ですが、不動産の相続手続きについて担当いただくことは可能でしょうか？
• 私は、遺品整理業者ですが、相続手続きについて担当いただくことは可能でしょうか？
• 法要のため、いま親族が集まっているのですがこれからすぐ来てもらい、相続のご相談をすることは可能でしょうか？
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• 私は養子ですが、相続において実子との違いはありますか？
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• 札幌で相続の相談ができるところはありますか？
• 札幌で相続が発生したらどのくらい相続税がかかりますか？
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• 札幌で相続手続きを行う上で気を付けることはありますか？
• 札幌で相続や遺言の専門家を探していますが誰を頼ればよいですか？
• 兄弟姉妹相続事案ですが、戸籍収集のみお願いすることも可能でしょうか。また、報酬はどのくらいですか？
• 札幌の自宅まで来てもらって相続や遺言の相談ができますか？
• 札幌の相続の特徴は何ですか？
• 札幌での相続手続きにかかる費用はどのくらいですか？
• 北海道の地方都市に住んでいますが、相続手続は、札幌市内まで行かないとできませんか？
• 札幌で遺産分割協議をしたいのですが、どのような手順で行えばよいですか？
• 札幌でオンライン（テレビ会議）での相続の相談はできますか？
• 親の借金は相続しなければなりませんか？
• 相続のハンコ代とは何ですか？
• おひとりさま（独身・子供なし）が亡くなった場合、遺産は誰が相続しますか？
• 離婚した相手（元配偶者）が亡くなった場合に自分に相続は関係してきますか？
• 親より先に子供が死亡した場合、誰に相続しますか？
• 代襲相続とはなんですか？
• 孫に遺産を相続させるにはどうしたらよいですか？
• 借地権は相続の対象となりますか？
• 生活保護を受けていても遺産は相続できますか？
• 空き家を相続するときに注意すべきポイントはなんですか？
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• 二次相続とはなんですか？
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• 有限会社を相続するために必要なことは何ですか？
• 葬儀の費用は相続財産から出しても良いですか？
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• 死亡退職金は相続の対象になりますか？
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• 父の遺産を母が全て相続することはできますか？
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• 親のマンションを相続するとき気を付けるべきポイントは何ですか？
• 特別縁故者とはどのような人ですか？
• 親が再婚した場合、相続はどうなりますか？
• 相続権を持っているのは誰ですか？
• 家族信託は相続においてどのようなメリットがありますか？
• 相続人が子供のみの場合、遺産をどう分ければ良いですか？
• 遺産相続で注意すべきポイントは何ですか？
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• 現金を相続するときに注意すべきポイントは何ですか？
• 遺産分割に際し、相続人以外の親族が口を出してくるのですがどう対処したらよいですか？
• 持ち家を相続するときに必要なことは何ですか？
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• 上場会社の株式の相続はどのような流れで進みますか？期間はどのくらいかかりますか？
• 不動産の相続の際に、相続税以外にかかる税金はありますか？
• 個人事業主が死亡した時も、口座が凍結しますか？
• 遺産分割協議の際、自宅の価格はどのように決めればよいですか？
• 相続手続きを依頼した後、ラインでの進捗報告やご相談もできますか？
• 現況と登記簿上の地目が異なる場合でも相続手続き（相続登記）ができますか？
• 遺産分割協議前に相続人が死亡してしまったのですがどうすればよいですか？
• 父は預貯金がほぼなく、自宅の不動産くらいしか資産がありません。父が死亡した場合、どのように自宅の不動産を分ければよいですか？相続人は私（長男）と弟（二男）の二人で、私は父と同居しています
• 先月死亡した夫と二人で暮らしていた自宅を妻の私が相続する予定ですが、相続時・売却時に税金がかかりますか？
• 自分の兄が亡くなりましたが、弟の自分は相続する権利がありますか？自分と兄は二人兄弟でした
• 樺太に住んでいた時代の戸籍が取得できず、相続手続きに必要な戸籍が完全には揃わない状態ですが、相続手続きすることは可能ですか？
• 任意後見契約とはどのような契約のことをいうのですか？
• 相続後、北海道の地方都市の古い空き家を自治体に寄付をしたいのですがそのようなことはできるのでしょうか？
• 相続人の一人に後見人がついている場合どのように遺産分割協議を進めればよいですか？
• 相続手続きはまだですが、故人の資産に農地があります。どのように手放すことができますか？
• 親族間の不動産に関する贈与や売買についてもサポートいただけますか？
• 国後島生まれの父が死亡したのですが、国後島の戸籍についてはどうすればよいですか？
• 登記義務化と聞いたのですが、死亡した主人名義のまま固定資産税を払い自宅に住んでいます。何か問題がありますか？
• 父の相続の時に集めた戸籍があるのですが、今回母の相続でも発行日の古くなった戸籍等の書類は使えますか？
• 被相続人が所有・使用していたクレジットカードの解約手続きはどのようにすればよいですか？
• 個人事業主（一人親方）の父が死亡したのですが、相続手続きはどうすればよいですか？
• 被相続人の死亡後に、複数の信託銀行から配当のお知らせが届いたのですがどうすればよいですか？
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• 不動産アパートオーナーが亡くなったときの手続きの流れと相続の注意点は？
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