相続手続きはまだですが、故人の資産に農地があります。どのように手放すことができますか？
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登記地目が畑や田などの農地を、贈与契約や売買契約によって他者へ手放す際には、
- ① 農地を農地のまま相続
- ② 非農地証明書という証明書を、故人の土地のある自治体の農業委員会に発行してもらう
- ③ 法務局にて登記地目を原野などに変更
- ④ 贈与契約や売買契約を行う
といった手順で行います。
もちろん、現状が畑や田として管理維持されていた場合には非農地証明書は発行されないので、その時は、農業委員会に地元の農家の方を探してもらうように、斡旋（あっせん）を依頼します。
それでは、農地の相続について相続の専門家が解説します。
農地の相続について、ご相談の際は、北海道の相続遺言専門のたまき行政書士事務所にお気軽にお問い合わせください。
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相続発生の段階では、登記地目は農地だが実際には農地として維持されていないことがほとんど
故人が所有していた農地は、相続が発生した段階では、多くの場合、所有者が農家をすでに引退していて手入れされていない状況であります。
このように管理維持が適切にされていないような農地とはいえない土地でも、登記地目が畑や田となっている場合には、農地法の規制を受けます。
そして、登記地目を畑や田のままにしておくと、当該の相続した土地を
- ⅰ. 農地のまま相続してそのままにしておく
- ⅱ. 農業委員会の斡旋により農業従事者へ売却または貸す
しかありません。
もっとも、登記地目が畑や田の土地であるが、手入れが行き届いていない荒れ放題の原野となっている名ばかりの農地は、引受先がないことが通常です。
農地として維持管理されている場合は農業委員会に斡旋を依頼
もっとも、手入れされた農地であれば、即戦力の土地として近くの農業従事者が購入してくれる可能性があります。
その場合は、農地を相続した時に、農地法３条の３の届出をする際に、あっせんの希望の有無の欄の「有」に〇をつけておきます。
そうすると後日、農業委員会から連絡がきます。
（農地又は採草放牧地についての権利取得の届出）
農地法
第三条の三 農地又は採草放牧地について第三条第一項本文に掲げる権利を取得した者は、同項の許可を受けてこれらの権利を取得した場合、同項各号（第十二号及び第十六号を除く。）のいずれかに該当する場合その他農林水産省令で定める場合を除き、遅滞なく、農林水産省令で定めるところにより、その農地又は採草放牧地の存する市町村の農業委員会にその旨を届け出なければならない。
農地を農業従事者以外の他者に売れない理由
農地法の規制により、畑や田などの農地を気軽に手放すことが出来ない仕組みができている理由は、農地をどんどん農業従事者以外に売ってしまうと、買主が自由に宅地化してしまう恐れがあり、食料自給率の低下を招く危険性があるからです。
そのため、農地を相続した相続人は、農地法によって農地を農家従事者以外に手放すことができなくなっております。
原野などに地目変更すれば農地の相続後、土地を手放すことができる
土地の登記地目が畑や田となっていたとしても、現在の状況が１年以上手入れされていない原野化しているような場合（北海道の場合、笹やシラカバの木やスギナなどの雑草が生い茂ります）は、地目を畑や田から原野などに変更することで、新所有者となった相続人から他者へ、贈与契約や売買契約によって土地を手放すことが可能となります。
もっとも、畑や田は土地の所在する自治体の農業委員会の管轄下にありますので、簡単に地目変更登記ができるわけではありません。
法務局で原野などに地目変更をする際には、まずは農業委員会に非農地証明書を発行してもらう必要があります。
非農地証明書（非農地であることの現況証明）取得までの道のり
農業委員会から非農地証明書（名称は自治体によって異なる場合があります。非農地であることの現況証明と呼ぶこともあります。）を発行してもらうには、土地を相続した相続人、若しくは、その相続人から委任を受けた行政書士が現地の状況を説明したり、写真を撮ったり、登記簿や地番図などの資料を集めたりして、非農地証明書（非農地であることの現況証明）の発行依頼を農業委員会にかける必要があります。
とてもわかりにくいですが、農業委員会は行政機関ですので、依頼する場合には行政書士の専門分野となります（弁護士でも可能ですが、一般的には行政書士が行います）。
その後、農業委員会の事務局の方が農業委員の方と一緒に現地に行き、“確かに、ここはもう農地ではないな”と確認できた場合には、通常１～２週間以内に、非農地証明書が発行されます。
非農地証明書を取得したら次は法務局へ行き地目変更
農業委員会から非農地証明書を取得した後は、土地を管轄する法務局に行き、原野など（雑種地）に地目変更登記申請をします。
この地目変更登記の申請は、農地を取得した相続人若しくは、委任を受けた土地家屋調査士がおこなうことができます。
一般の方にはとてもわかりにくいことですが、地目は、登記簿の上の欄の表題登記の部分となりますので、登記申請は、司法書士ではなく、土地家屋調査士の分野となります。
それほど難しい登記申請にはならないので、農地の新所有者となった相続人が、法務局にて自分で行うことが多いかもしれません。
法務局の方は、畑や田から原野などに地目変更登記申請があると、場合によっては現地確認をし、“確かにここは農地ではなく原野だ”と確認できた場合には、申請に基づき地目変更登記を担当登記官の権限で行います。
原野などに変更されたら通常通り贈与や売買ができる
いくつかの過程を経て、無事に原野などに地目変更がなされると、宅地や雑種地などと同様に、他者との贈与契約や売買契約の対象となります。
そうすると通常の土地取引となりますので、不動産会社の方も仲介や買取りをすることができるようになります。
畑や田の農地から原野に変更すると固定資産税は上がる可能性が高い
市街化区域の畑や田については、税制面で優遇を受けている場合があります。そのため、登記地目を畑や田から原野や雑種地に変更すると、毎年の固定資産税が上がる可能性があるので、地目変更する場合には、なるべく早く贈与や売買などで手放すことを考えた方がよいでしょう。
まとめ、現況が農地ではない土地を相続し、手放すまでの流れ
- １. 畑や田の登記地目のまま、通常通り相続人の1人に相続登記をする。
- ２. 登記識別情報通知（権利証）を受け取る。
- ３. 農業委員会に相談する。または、行政書士に相談する。
- ４. 現況が非農地であることを証明するための資料として、現地の写真や登記簿、公図を用意する。
- ５. 農業委員会に非農地証明書（非農地であることの現況証明）の発行依頼をする（所有者本人又は行政書士が行う）。
- ６. 非農地証明書（非農地であることの現況証明）を農業委員会から受け取る。
- ７. 非農地証明書（非農地であることの現況証明）と地目変更に必要な添付書類を持参し、法務局で地目変更登記申請をする（所有者又は土地家屋調査士が行う。）
- ８. 法務局から地目変更登記が完了した連絡が来るので、その後、地目変更後の登記簿を取得する。
- ９. 他者と贈与契約又は売買契約を結ぶ。
- １０. 契約当事者自身で所有権の移転登記を行う、あるいは司法書士に依頼し、所有権の移転登記を行う。
お気軽にご相談ください
今回できるだけ詳しく、ⅰ. 故人が農地となっている土地を所有していてⅱ. その土地を相続し、ⅲ. 手放すまでの流れを解説しましたが、実際に役所へ何度も通うのは、時間的になかなか難しいこともあろうかと思います。
相続の際に、自宅の宅地の他に、農地があったという場合には、一度ご相談ください。
たまき行政書士事務所では、提携する司法書士と共に相続手続き（相続登記）を行い、非農地証明書（非農地であることの現況証明）発行請求を農業委員会に行い、地目変更登記（提携する土地家屋調査士とともに）、贈与契約や売買契約のサポートを行っております。
費用は土地の広さや筆数により異なりますが、非農地証明書（非農地であることの現況証明）発行請求依頼は、５万５千円（税込）～８万８千円（税込）となっております。
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