遺産分割協議の際、自宅の価格はどのように決めればよいですか？
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相続財産の価格として、自宅等の不動産を評価する場合、
- ⅰ. 建物については、固定資産税評価額
- ⅱ. 土地については、相続税路線価又は、固定資産税評価額
を参考にすると良いでしょう。
たまき行政書士事務所では、札幌市はもちろん、北海道全域について、相続のご相談に応じております。
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相続において土地の評価方法はどうすればよいか
土地の価格は、一般には、４つあるといわれます。より細かい分け方だと、５つの評価基準があります。今回は、一般的な分け方である土地の評価方法の４つを紹介します。
- １. 取引価格（実勢価格）
- ２. 地価公示価格
- ３. 相続税路線価
- ４. 固定資産税評価額
が相続に関係する土地の評価基準です。
１. 取引価格（実勢価格）
取引価格（実勢価格）は、まさに実際に取引される価格のことで、売るとした場合にいくらで売れるかという、いわば市場価格です。
この取引価格は、売れてみて初めて正確な価格が分かるものといえます。市場価格に詳しいのは不動産業者さんですが、無料査定に出してみるとわかるように、不動産業者さんによって売れる価格の査定はまちまちです。
一般に不動産業者さんは、不動産業者さんのみが見ることのできる、“レインズ”という取引事例が詳しくわかるインターネットサイトで周囲を検索して、土地の現況、周辺施設の便利さ、嫌悪施設、用途地域なども参照し、総合考慮して市場価格を判断します。
物件のお隣さんが神経質な癖のある方である、あるいはトラックが頻繁に通過する地域だと、一気に取引価格は落ちます。
これに対し、素敵な公園が近くにあったり“第一種低層住居専用地域”という閑静な住宅地だと取引価格は上がります。
そのため、相続においては、このような売却を前提とした総合的な市場価値判断まではする必要がないといえます。
また、取引価格を評価額とすると価格にばらつきが出て公平性がないため、争いのない案件では取引価格を利用することはあまりないといえます。
２. 地価公示価格
地価公示価格とは、毎年国土交通省が発表している土地取引の指標となる価格です。公共用地取得の規準ともなります。
地価公示価格は、国土交通省の作成したHPで確認できます。
ただし、一定の地域をピックアップして大まかなポイントとして示しているので、場所ごとの細かい価格まではわかりません。
例えば、用途地域（第一種低層住居専用地域、第一種住居地域の区別）、個別の周辺環境などは評価しきれないという側面があります。
例えば、北海道札幌市北区篠路１条３丁目という篠路駅付近の人気の住宅街だと、札幌北―２９という区分で大まかに地価公示価格を示しており、１㎡当たり42,500円という公示価格が示されています（国土交通省HP参照）。
一般に、すぐあとで解説する“相続税路線価”、“固定資産税評価額”よりは高い金額となります。 公示価格が１００とすると、相続税路線価はおよそ８０、固定資産税評価額はおよそ７０という評価となることが多いです。
３. 相続税路線価
相続税路線価は、主に税理士さんが相続税を計算するときに使われる価格です。
相続税路線価は、一般の方でもホームページで見ることが出来ます。
国税庁のHPで対象物件の相続税路線価を確認できます。
先ほどの地価公示価格と同じポイント（札幌北―２９、住所 札幌市北区篠路１条３丁目）で、相続税路線価の１㎡当たりの価格を見ると、１㎡当たり32,000円であることがわかります（国税庁HP参照）。
４. 固定資産税評価額
固定資産税評価額は、各市町村が固定資産税を算定するときの基準として個別の土地ごとに評価を出しているものです。
札幌市内の土地であれば、札幌市が評価をしております。
固定資産税評価額は、各所有者に個別に示される評価額なので、一概に額を示すことはできないのですが、ほぼ確実に相続税路線価より値段が下がります。
予想価格となりますが、同じ札幌市北区篠路１条３丁目であると、１㎡あたり29,750円前後となると思います。
固定資産税評価額を知るには、北海道札幌市ですと、毎年４月末頃に、所有者の自宅に固定資産税納税通知書が届きますので、その２ページ目くらいに土地の評価額が表示されています。
建物の評価額
建物の評価は、非常に難しく、ハウスメーカーの人気度、建築時期、耐震構造、見た目の美しさ、修繕の履歴など多項目の考慮要素があり、一般の方が価格の評価をするのは困難です。
正確な評価額を出して査定することは、不動産鑑定士という資格を持った方でなければできません。
そこで、一般的に遺産分割の際の財産目録には、固定資産税評価額が用いられます。
例えば、北海道の一般的なハウスメーカーで、建ててから２０年以上経った一軒家の固定資産税評価額は、もちろん建物の大きさにもよりますが、２００万円～３００万円前後です。
まとめ
相続人様同士で争いのない案件では、相続の際の自宅の評価方法は、土地、建物のいずれについても、固定資産税評価額を基準とすると良いでしょう。
なぜなら、自宅については、すぐ売却換価する予定の場合以外は、自宅を取得する相続人の方に金銭的なメリットがそれほどないため、不動産の評価額をわざわざ高く付ける必要性がないといえるからです。
他方、相続人様同士で争いのある案件の場合、不動産の評価額で揉めることが多々あります。
どうしても、不動産の価格で揉める場合には、国家資格者の不動産鑑定士の方に依頼して評価してもらう必要があります。
一般に、東京２３区など土地の価格が超高額なエリアでは、相続の際に不動産価格で揉めることがありますが、たまき行政書士事務所のある札幌市や北海道内の地方都市では、不動産価格の評価法で揉めることはほとんどありません。
行政書士の扱う相続案件は、紛争性がないことを前提としますので、たまき行政書士事務所で財産目録を作成する際には、固定資産税評価額で金額を算定しております。
そのため、一般の方は、相続人様同士で争いのない事案では、固定資産税評価額を基準とすると良いでしょう。
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今回は、“相続の際の、自宅の評価額”に絞って解説しましたが、実際の相続では、もっと細かな点で、個別に相談したい事情が多くあると思います。
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