【終活でしておいた方が良いこと】
第１話自宅以外の保有不動産を処分していくこと

相続・遺言コラム

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資産運用のいろいろ

近年、老後２千万円問題もあり、政府を中心に貯蓄から投資の流れるように各所でメッセージが発せられています。投資をする場合、多くの方は手軽に始められる銀行でのNISAや投資信託、証券会社での、株式、投資信託、あるいは、保険会社で個人年金型保険を選びますが、ウクライナ情勢や関税政策などのようにちょっとしたことで金融資産は影響を受けます。そのため、不動産投資（賃貸アパートオーナーになること）を選択し、副業として行っている方もいます。特に、地主の方ですと、土地を眠らせておくのではなく、土地にお金を稼いでもらいましょうと、様々な提案が不動産営業マンからされます。

そこで、営業マンの提案に乗っかり自宅を賃貸アパートに変更することがあります。

賃貸アパート経営は、基本的には、大家さん個人の名義で行いますので、相続が発生した場合、自宅以外の不動産（賃貸アパート）も遺産分割の対象となります。

自宅以外の不動産を保有している大家さんが死亡すると、相続人が２人以上いる場合に、どちらが不動産を相続するか問題となります。相続人が１人の場合にはそれほど問題とはなりませんので、保有し続けてもよいでしょう。

金融資産は、極端にいえば、相続時換金換価ができますので、遺産分割の際にあまり問題となることはありません。

不動産はなぜ問題となるか

今回は、不動産の中でも不動産投資家（賃貸アパートオーナー業をしている方）を対象としますが、不動産は

一律で価値が決められないこと
換金がスムーズにできないこと

が問題点といえます。また、積極的な不動産投資家は、手許にある現金を不動産の投資に回してしまいますので、財産の構成で、現金や金融資産が少なく不動産の占める割合が高くなる傾向にあります。

事例を挙げて検討します。

ある不動産投資家（大家さん）の財産構成

１. 自宅（札幌市北区）	２０００万円 ※資産価値
２. 賃貸アパート（札幌市東区）１棟	２０００万円（満） ※資産価値
３. 賃貸マンション（札幌市中央区）１室（区分所有）	８００万円（満） ※資産価値
４. 賃貸マンション（東京都港区）　１室（区分所有）	２０００万円（空室） ※資産価値
５. 現金	計５００万円
６. 預貯金	計５００万円
７. 銀行からの借入	△２０００万円
プラス財産（１～６）―マイナス財産（７）＝概算５８００万円

推定相続人構成

※ 相続税の基礎控除額４８００万円
※ 子供３人だれも不動産投資（大家さん業）に興味なし

この具体的事例で、仮に、本人が死亡した場合、遺産分割協議が成立するとしても長期間かかりそうです。なぜなら、分けるにしても不動産の実物は分けられないため、物ごとに誰がどの不動産を相続するか検討する必要がありますし、借入もあるため誰が不動産オーナーになるか抵当権設定の問題もありますので、銀行との話し合いも必要となるからです。

当然リスクのないかつ収益性の高い資産をそれぞれの相続人が希望しますので、兄弟といえも簡単にはいきません。

参考記事

【相続の基礎知識】相続税について

不動産は相続税の観点からすると節税になりやすいが、遺産分割協議は困難となる

１. 自宅（札幌市北区）	２０００万円 ※資産価値
２. 賃貸アパート（札幌市東区）１棟	２０００万円（満） ※資産価値
３. 賃貸マンション（札幌市中央区）１室（区分所有）	８００万円（満） ※資産価値
４. 賃貸マンション（東京都港区）　１室（区分所有）	２０００万円（空室） ※資産価値
５. 現金	計５００万円
６. 預貯金	計５００万円
７. 銀行からの借入	△２０００万円
プラス財産（１～６）―マイナス財産（７）＝概算５８００万円

財産構成をもう一度見ると、財産の合計が概算で５８００万円と相続税の基礎控除額４８００万円を１０００万円ほど超えています。

しかし、相続税の観点からすると相続税上の相続財産は、実際の資産価値よりも低い評価額となることが多い（例えば、市場価値２０００万円でも相続税の評価としては、１６００万円くらいに下がる）ですので、相続税の基礎控除額内に収まり相続税を納めなくて済む可能性が十分にあります。そのため、相続税をかぎりなく０円にしたいという観点からは、具体例の財産構成は正解といえます。

不動産投資家の方は、相続税が子供に１円足りともかからないように研究していて主にお付き合いのしている不動産会社の方の勧めで資産を不動産に代えていくことがあります。

しかし、遺産分割協議及び相続手続きの観点からは不動産を多く保有することは、経験上相続が発生した際子供たちの不仲を生じさせ話し合いを困難とする確率が非常に高くなります。

適切な終活は、相続税の節税のためだけではなく、スムーズな遺産分割協議、スムーズな相続手続きまでできて成功といえると思います。

保有不動産を現金預貯金に代えた場合

仮に、上記の具体例で死亡するまでに自宅以外の不動産（２～４）を売却し、預貯金化、現金化していた場合は簡単に説明すると以下の通りになります。

１. 自宅（札幌市北区）	２０００万円 ※資産価値
５. 現金	計５００万円
６. 預貯金	計５００万円
（もともとあった預貯金５００万円＋不動産を売却換金した額４８００万円―２０００円（借入金を弁済）＝３３００万円）
自宅２０００万円＋現金預貯金計３８００万円＝概算５８００万円

推定相続人構成

上記のように自宅以外の不動産を売却し預貯金に代えた場合、物理的に分けることのできない自宅２０００万円（家屋４００万円、土地１６００万円）の価値の不動産と、物理的にすぐ分けることのできる３８００万円という財産構成になりますので、この状態でお亡くなりになると、遺産分割協議は大変やり易くなります。

例えば、結婚し家族のいる賃貸暮らしの長男が自宅を相続し、二男と長女が３８００万円を２人で分割し、１９００万円ずつ相続したとするときわめてバランスの良い遺産分割となります。

長男⇒自宅（市場価値２０００万円）
二男⇒預貯金現金１９００万円
長女⇒預貯金現金１９００万円

そして、実はこのように預貯金現金化しても小規模宅地等の特例を使って、自宅の不動産は土地を２割評価できるので、自宅の評価は相続税の財産の評価としては、概算で７２０万円まで下がりますので４５２０万円となり、相続税の基礎控除額（相続人３人のため４８００万円）以下となります。また、今回わかりやすいように市場価値と同額で計算しましたが、実際には、相続税における不動産の評価は市場価値とは別の路線価や倍率表で計算しますのでもっと不動産の評価が低く算定できます。