【その終活間違っているかも！？】
第１話「預貯金を不動産にすると節税効果が高いらしいから、子供のために節税と資産形成のため、賃貸用マンションでも購入しよう」と思っている方

相続・遺言コラム

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世の中に多くある終活という言葉

終活という言葉は、人生の終わり（死亡）に向けたさまざまな活動を略した言葉です。

具体的には、自分の老後についての対策（施設に入るか入らないか）や、死亡した場合にご遺族が困らないように、

遺言を作成する
節税対策をする
いらないものを片付ける（生前整理）
権利関係を整理する（登記していないものをちゃんと登記しておく、ローンを返済しておく、個人事業を閉める、会社を息子に承継する）

ということなどいろいろな意味合いで使われます。

この言葉が一般に使われ出したのは、２００９年～２０１０年あたりといわれ、２０１０年には、毎年発表されるユーキャンの新語・流行語大賞にノミネートされました。

その後も、終活ブームというものは現在まで続き、終活をテーマにセミナーを開き、自社の商売のきっかけとする業者さんも多く現れました。

終活というものは特に正解があるわけではありませんが、相続や遺言、相続不動産売却の実務をしていると、その終活間違っているかも！？と感じるものが多数出てきますので、『その終活間違っているかも！？』というテーマで不定期に連載しようと思います。

テレビを見ていたら、不動産特集をやっていて節税効果が高いらしいからマンションを買ってオーナーになろうかな

昔からよくある投資勧誘話で、札幌市でいえば、札幌市営地下鉄圏内に広い庭付き一軒家を建てて住んでいると、‘‘現金を不動産に換えると相続税の節税効果があるからマンションやアパートのオーナーになりませんか’’という話が来ます。

不動産業者の営業トークでは、

ⅰ. このようないい土地に住んでいるのに一軒家に住んでいるだけではもったいない
ⅱ. マンションやアパートにすれば、毎月の賃料が入り、なおかつ、あらゆる節税効果があります。たとえば、相続税の話でいうと、３０００万円の預金で３０００万円の新築アパートを建築すると、建物は、税の評価で２０００万円くらいの評価額に下がり、なおかつ、借地権割合の適用で土地の評価も下げることができます。
ⅲ. 税の評価額が下がるだけで、資産価値はむしろ上がり収益物件として相続発生後もお子様に財産を残すことができます。

といった話があります。

さらに、

すべて現金にて購入しないでもよいのです、新築アパートを担保にアパートローンを組めば、さらに節税効果を得られる場合があります。

などといわれることがあります。

不動産は素人が手を出して成功するほど甘くはない世界

先に出した不動産の営業トークには、嘘があるとはいえません。節税効果もあり、うまくいけば子供に優良な資産を残すことができるかもしれません。しかし、不動産投資には常にリスクがあることを理解すべきです。

【リスク１】借主の孤独死

例えば、２ＬＤＫや１ＬＤＫの部屋が計６室ある２階建て新築アパートを建て、５つの部屋を賃貸にし、残りの一つにオーナー自身が住むとします。人が住むと賃料が発生しますが、リスクも増えます。その一番の典型例が、貸し部屋での賃借人の死亡です。

たまき行政書士事務所で相続手続きのご依頼を受ける中で、結構多いのが一人暮らしの高齢者男性の孤独死です。しかも、５０歳台や６０代で死亡する方も多いです。

昭和生まれの男性は、一般に酒やたばこを好み、不規則な生活になる傾向があるため、心筋梗塞などで死亡する方がおります。

孤独死してすぐに発見されるとよいのですが、通常一人暮らしの方が死亡して発見されるのは数日後～１か月後位で、におい（死臭）が発生するタイミングで発見されます。

においが充満してしまうような状態であると近隣に‘‘いわゆる事故物件’’であることが周知され、リフォームをしたとしても、その部屋はもちろん、そのマンション全体も心理的瑕疵あり物件として、従来通りの賃料で借り手を付けるのが非常に難しくなります。

【リスク２】年数経過により不人気となる

新築当初のアパートはきれいで人気がありますが、１０年以上経過してくると魅力が少なくなり、空き部屋が出て募集しても人が入ってくれなくなりますので、賃料を下げざるを得なくなることがあります。

【リスク３】維持管理コストがかかる

築年数が１５年以上経過してくると外壁塗装をしたり、手すりの修繕をしたりメンテナンスが必要となります。部屋の中についても、壁紙を取り替えたり、フローリングを張り替えたりと賃料を維持するための管理・修繕コストがかかります。

【リスク４】相続発生後トラブルになりやすい

現金であると１：１で分ける、６：４で分けるなど融通が利きますが、アパートは不動産ですのできれいに分けることはできません。確かに、共有にするという手段もありますが、固定資産税は、役所の対応として、共有者の一人に納税通知がきます。また、共有だとしても賃料を複数名に分けて振り込んでもらうわけにもいきません。

現金を不動産に換えて税に関する評価額は下げることができても、現金を不動産に換えると相続が発生したときにトラブルになる確率は圧倒的に高まります。

そのため、相続や遺言のご相談で不動産を購入しようとしている方がいると、投資用不動産所有のリスクを説明し、仮に節税効果があっても、相続手続きの際、紛争の種になるということを説明します。そして、それでも不動産を購入するのであれば、公正証書遺言の作成などが必要ですとお答えしております。

実はそれほど相続税対策というのはしなくてもよいことが多い

例えば、相談時点で現金預貯金３５００万円、自宅土地建物の評価額が３０００万円（札幌市中央区土地２５００万円、築３５年の建物５００万円）という方の場合、基本的に相続税対策をするべき方はほとんどいません。（相続税対策のために、アパートを購入したりする必要性はありません。）

仮に、現在の税制度で夫が死亡した場合、相続人が３名のため、相続税の基礎控除額は、４８００万円（３０００万円＋６００万円×３人）です。一見すると、１７００万円分基礎控除額を超えていると思われますが、自宅を妻か同居の長男が相続した場合には、基本的に小規模宅地等の特例（土地評価額を２割にする方法）を適用することができますので、自宅の土地５００万円（小規模宅地の特例の適用）＋建物５００万円で自宅土地建物の評価額は、１０００万円となります。

そうすると仮に死亡時の現金預貯金も３５００万円だとすると、自宅土地建物（評価額は、１０００万円となる）を合わせ４５００万円となり、相続税の基礎控除額（４８００万円）に満たないため相続税はかかりません。ただし、特例を適用するため、相続税は０円であるという相続税の申告自体は必要です。