相続した空き家は相続登記したら終わりではなく、早期に売却して本当の完了となる！？

相続・遺言コラム

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空き家の相続について

持ち家に一人暮らしであった被相続人が死亡したあとは、被相続人の持ち家は空き家になります。この空き家については、遺産分割協議あるいは、遺言執行後の相続登記をして終わりではありません。

もちろん、相続登記後、誰かが移り住むのであれば、住む人への相続登記で完了なのですが、相続登記後に空き家に住む人がいない場合、維持管理するだけでは維持費（固定資産税、北海道でいえば除雪代、庭木のメンテナンス費用、修繕費）のみかかり、時間とともに劣化していくため、すばやく空き家を売却する必要があります。空き家状態が長期間続くとネズミやハト、ネコなどの動物が住み着く、あるいは、相続物件の場合、年数が経過しているため空き家になってから１０年くらいすると倒壊の危険もあります。

すばやく被相続人から相続した空き家を売却するには、相続が発生した時点で、相続手続きの作業を行っているうちに空き家の売却を検討する必要があります。

今回のコラムでは、

解説前半で「相続物件を売却する方法３つの解説」
解説後半で「たまき行政書士事務所にて現在行っている、相続登記後の空き家の素早い売却方法」

について解説したいと思います。

【解説前半】
相続物件の売却方法３つ
（①仲介 ②個人間売買 ③業者買取）

相続物件の売却方法（相続空き家を手放す方法）は、主に３つあります。

① 仲介（ちゅうかい）

一つは、不動産会社への仲介を依頼する（買主を探してもらう）という方法です。不動産会社へ相続で取得した物件について、買主を探してもらい売却するという方法です。

仲介のメリットは、すべて成功報酬のため、物件を相続した相続人の先行投資は基本的に不要です（持ち出しがない）。売却が成功したときにはじめてその代金から不動産業者に支払います。

仲介のデメリットは、不動産会社の選定を間違えるといつまでも売れない、放置されるというリスクがあります。あとは、相続特有の事情ですが、北海道の地方都市だと、物件価格が非常に低くなることがあるため、不動産業者が熱心に売却活動を行ってくれないことがあるということです。なぜなら、基本的に不動産会社の請求する報酬は、物件価格に比例する仕組みであるからです。

例えば、札幌市内の住宅地であれば、土地の価格が高いため、相続物件でも売却価格が８００万円～１０００万円以上となることが多く、適切な仲介手数料を得ることができるため、積極的に不動産会社が売却活動に取り組んでくれます。

しかし、小樽市、岩見沢市などの地方都市になると需要が低く供給過多のため、土地価格が低くなる傾向があり、売却価格が２００万円から３００万円の範囲あるいは、建物が古く解体以外に方法がない場合、古家付き土地で１００万円以下になることもあります。そうすると、不動産会社の報酬は高くても２０万円程度となるため、不動産会社もあまり広告費をかけられず、不動産業者間流通システム（通称レインズ）に載せるだけということがあります。

このレインズ登録だけであるといつまでも売れず、数年あるいはいつまでも売れ残るという状態となります。

売れるまでの期間の固定資産税は、空き家を相続した相続人の負担であるため、仲介を依頼し、売れずに長期化するとデメリットだらけとなります。

② 個人間売買

個人間売買とは、当事者同士で相手を探し、売買金額も当事者で決めて不動産業者を介さず直接売買する方法です。

個人間売買のメリットは、不動産仲介会社に支払う仲介手数料が不要ということです。比較的低い価格の売却（例えば、１００万円前後）でも仲介手数料分が浮くため、手残りが多いということです。

他方、個人間売買のデメリットは、売却相手（買主）を見つけるのが困難であること、適正価格がわからないということです。また、不動産仲介会社が行うような不動産調査（上下水道調査など各種役所調査、法務局調査）を自分で行うのが困難であるため、お客様のみで個人間売買を進めるのは技術的に難しいということです。