正確な地番を書いて登記簿を請求しているのに登記簿が出てこない場合もある？

相続・遺言コラム

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まれに正確な地番で請求しても登記情報提供サービスで出てこないことがある

本日のコラムの本題ですが、正確な地番を入力し登記情報提供サービスで請求しても登記簿が出てこないことがあります。

理由としては、

何らかの事情でその地域やその地番が電子化されていない
電子化はされているが、固定資産税納税通知書に書いてある地番自体が間違っている
分筆や合筆がされていて打ち込んだ地番（あるいは、紙で請求した地番）がすでに消滅している

という３つが考えられます。

電子化されていない地番の場合

電子化されていないことが理由で、登記情報提供サービスで出てこない場合、請求している方の最寄りの法務局（近所の法務局）では出ない場合があります。その場合、当該不動産を管轄している担当法務局まで行き、窓口で請求する必要があります。

具体的には、小樽市の不動産について、電子化していない登記簿を請求したいという場合、札幌法務局小樽支局（小樽市港町）に出向いて窓口で登記簿を請求し、取得する必要があります。

札幌市北区の不動産であれば、札幌法務局北出張所（札幌市北区北３１条）の窓口で登記簿を請求し取得する必要があります。

電子化されているが固定資産税納税通知書に書いてある地番自体が間違っている場合

相続を専門とする当事務所でも１年に１件位の非常に稀なケースではありますが、固定資産税納税通知書に記載されてある地番が間違っていることがあります。

正確には間違えとまでは言えないですが、固定資産税を管轄している市役所、役場では、７丁目で正解でも、登記簿では、８丁目ということがあります。

この場合、上記のように丁目のところで間違っていることが多いと思います。

例えば、固定資産税納税通知書に記載されている地番が、７丁目３４番１となっているのに、登記簿では、８丁目３４番１であるというケースです。遺産分割協議書や登記申請の際は、登記簿の記載が優先されます。

たまき行政書士事務所で実際にあった札幌市内の事例では、固定資産税納税通知書は７丁目、固定資産税評価証明書では８丁目、登記簿でも８丁目ということがありました。

このような丁目の不一致が生ずる理由はなかなか深い理由があるようで、税を請求する担当課の丁目区分と登記簿の丁目区分が異なることがあるようです。

実際に固定資産税納税通知書の地番と登記簿の地番が異なっていることをたまき行政書士事務所で発見し、電話で、担当課に確認したところ、税を請求する区分は、登記簿の記載にかかわらず、７丁目となっているので（固定資産税納税通知書の記載自体は）間違ってはいないとのことです。

少し不思議ではありますが、固定資産評価証明書（有料）を取得すると登記簿と一致した地番が表記される仕組みとなっております。

固定資産税納税通知書の地番で登記簿が取得できなかったときの解決方法としては、

① 固定資産評価証明書を有料で取得する（たまき行政書士事務所では、固定資産税納税通知書の原本をお客様から見せてもらっても、必ず固定資産評価証明書を取得するようにしております。）
② 周辺の公図を取得して正確な丁目と地番を調べる

の２つがあります。

公図とは、地番の記載されている地図のことをいいます。公図には、丁目の境目に点線が入っておりますので、該当の土地の正確な丁目がわかります。

分筆や合筆がされていて打ち込んだ地番（あるいは、紙で請求した地番）がすでに消滅している

大きな面積を有する地番でよくある現象ですが、確かにあった地番が請求してみると存在しないということがあります。この場合、分筆して元の地番が消滅している可能性が高いと思います。

一般住宅ではあまりないですが、たまき行政書士事務所併設のさくはな不動産において、土地調査をしているとよく地番が消滅して分筆しているというのを発見します。

この場合、分筆後の地番を取得するためには、近くの地番から公図を取得して、分筆が予想される地番を公図から探すとよいでしょう。

例えば、分筆するとどのようにもとの地番が消滅するかというと、○○町〇丁目１２３⇒分筆⇒１２３－１、１２３－２になっていることがあります。

分筆の反対で合筆されていることもありますが、事例としては少ないです。合筆の場合も公図から合筆された地番を割り出し登記簿を請求するとよいでしょう。

このように予想できる分筆なら良いのですが、異なる番号に変化していることもあるため、あてずっぽうではあまり地番がヒットしません。

やはり公図から分筆した地番を割り出すのが早いでしょう。

たまき行政書士事務所では、固定資産税評価証明書、名寄帳の写し、公図、登記簿取得など様々な角度から漏れのないように不動産の権利関係の調査をしております

相続登記申請の観点からは、固定資産税納税通知書の原本でも登記申請時の添付書類としては足ります。

しかし、今回の事例のように、地番の丁目部分が正確ではないことが稀にあります。そのため、遺産分割協議書の丁目の記載の間違い防止と財産漏れをなくす観点から、たまき行政書士事務所では、固定資産税納税通知書の原本を確認するだけではなく、固定資産評価証明書と名寄帳を取り寄せ、二重三重の確認をしています。

登記簿の出し方、２つの方法

相続においては、

遺産分割協議書に記載する必要性
相続登記の申請の際に正確に記載する必要性

から正確な登記簿が必要となります。

登記簿とは、法務局で保管している登記の情報の記録簿のことをいいます。

取り寄せるには、

全国各地の法務局の窓口で取り寄せる方法
登記情報提供サービスというインターネット上で取る方法

の２つの方法があります。

法務局で取り寄せる方法

全国各地の法務局の窓口で取り寄せる方法とは、全国各地の法務局の窓口で日本全国の電子化している登記簿を取り寄せることをいいます。電子化されている登記簿は全国各地の法務局や法務局の出張所、法務局の支局で取り寄せが可能です。

例えば、札幌市北区の不動産の登記簿を取る際には、登記を管轄している札幌法務局北出張所の窓口でなくても、釧路地方法務局北見支局でも取り寄せが可能です。

電子化は令和の現在では、あくまで経験上ですが、9割５分以上の登記簿は電子化されているのでほぼすべての登記簿をどこの法務局窓口でも取得できます。

法務局では、郵送対応はしているものの登記印紙の貼り付けや返信用封筒の同封が必要なので、一般の方にとってはかなり難しいかもしれません。（たまき行政書士事務所でも郵送で登記簿を取得したことはありません。）

そのため、多くの方が、法務局の窓口に足を運ぶ必要があります。

法務局で取り寄せる方法の欠点としては、不動産１件あたりの手数料が登記情報サービスに比べ高い（１件６００円）ということです。

参考

【PDF】札幌法務局大通ブランチ・オフィスご利用に当たってのお知らせ

登記情報提供サービスで取る方法

相続の業務を専門とする行政書士事務所や司法書士事務所、弁護士事務所、あるいは、不動産業者においては、頻繁に登記簿を取得するため、多くの事務所で登記情報提供サービスが利用されています。

登記情報提供サービスは、登記簿１件当たりの手数料が法務局で取得するよりかなり安く（１件３３２円（税抜））スピーディーに取得できるため、事務所が取得する場合、

事務処理が早くなること
ご依頼者となるお客様に対しても実費請求分が抑えられる

というメリットがあります。

他方、クレジットカードの登録が必要なのでクレジットカードをお持ちでない方やインターネット上のクレジット決済に不安を持つ方は、利用することは困難といえます。

参考

初めての方へ｜登記情報提供サービス

地番を特定して請求

さて、登記簿を取る際には、事前に住所とは別に地番というものを把握する必要があります。地番とは、住所とは異なる不動産一つ一つについている情報です。

まれに、住所と地番が一致していることもありますが、札幌市のような大きな都市については、ほぼすべてについて、住所と地番は一致しておりません。

丁目までは、一致しているのですが、その後の数字が変わります。

例えば、１丁目１番１号という住所があるとすると、地番は、１丁目34番1という風に地番の方が、住所表記よりも大きな桁になっていることが多いです。

住所から地番を調べる方法は、

① 管轄の法務局に電話して「地番を教えていただきたいのですけれども・・・」と言って、地番を聞く方法
例えば、札幌市北区であれば、札幌法務局北出張所に電話をします。
② 管轄の法務局に行ってブルーマップを閲覧して地番を確認する方法
例えば、札幌市北区であれば、札幌法務局北出張所内で閲覧が可能です。
③ 所有者の自宅に４月下旬頃（札幌市の場合）に届く固定資産税納税通知書に記載しているものを見て地番を確認する方法
④ 登記情報提供サービスの利用者は、地番検索サービスが利用できるので、インターネット上で地番を確認する方法

の４つの方法があります。