登記地目が畑である土地を相続することになった場合どうすれば良いの？
相続・遺言コラム登記地目が“畑”や“田”であった場合相続できる？
相続が発生して、相続財産の土地を調査すると、登記地目が“畑”や“田”となっている場合があります。
相続以外の場合には、農地である“畑”や“田”は農地法の制限を受けるので、贈与や売買が農業従事者などに限定され、一般の宅地のように自由に譲渡できません。
“畑”や“田”などの農地の売買や贈与が自由にできない理由は、農地の売買や贈与が自由にできると、農地が耕作以外に使われる可能性があるので、日本の食料自給率が下がる危険があるからです。
もっとも、相続においては、登記地目が“畑”の土地であっても、“田”の土地であっても問題なく相続することが可能です。
第三者に対する贈与や売買とは異なり、相続には本人の地位を引き継ぐ性質があるので、農業従事者でなくとも“畑”や“田”を問題なく相続することができます。
地目が“畑”や“田”であっても、現況はほとんど原野
たまき行政書士事務所で財産調査を行った“畑”や“田”は、現況が宅地や原野、あるいは雑種地であることがほとんどです。
確かに、登記をした当初は“畑”や“田”であったのかもしれませんが、農業を続けていない土地は、１年であっという間に原野と化してしまいます。
“畑”や“田”は常にメンテナンスが必要です。そのため、農家をやめて数年が経過している方が所有している土地は、登記地目が“畑”や“田”であっても、現況は農地ではないことがほとんどです。
北海道内の“畑”や“田”は、耕作しなければ数年で笹の生い茂った原野になってしまうことが多いです。
先ほど、相続においては、登記地目が“畑”や“田”である土地でも問題なく相続できると解説しましたが、問題は、農地を相続した後の話です。
登記地目が“畑”や“田”である土地を売却するには
登記地目が“畑”や“田”である土地は、相続人が相続した後に、売却や贈与によって農業従事者以外に移転登記することはできません。
相続した土地が現況も“畑”や“田”であれば、農地法３条の３の届出の際、農業委員会に購入者の斡旋（あっせん）を依頼する方法があります。
現況も“畑”や“田”である土地を農業従事者に売却したい場合
例えば、北海道小樽市の農地法３条の３の届出用紙のフォーマットを見ると、下の方に「農業委員会によるあっせん等の希望の有無」という記載があります。
小樽市だけでなく、どの自治体の農地法３条の３の届出書のフォーマットも、ほぼ必ず、斡旋希望の有無を聞くようにになっております。
参考PDF
（農地又は採草放牧地についての権利取得の届出）
農地法
第三条の三 農地又は採草放牧地について第三条第一項本文に掲げる権利を取得した者は、同項の許可を受けてこれらの権利を取得した場合、同項各号（第十二号及び第十六号を除く。）のいずれかに該当する場合その他農林水産省令で定める場合を除き、遅滞なく、農林水産省令で定めるところにより、その農地又は採草放牧地の存する市町村の農業委員会にその旨を届け出なければならない。
現況が“畑”や“田”ではない土地を農業従事者以外に売却したい場合
登記地目が“畑”や“田”であっても、現況が“畑”や“田”ではない土地、例えば、原野の状態になっている土地は、“畑”や“田”から“原野”に地目変更登記をする必要があります。
原野に地目変更すれば、農地ではないということになるため、農地法の規制の影響を受けずに農業従事者以外にも売却することが可能です。
地目変更の方法はケースバイケースですが、一般的な変更方法を以下で紹介します。
※ 地目変更登記申請を専門家に依頼する場合は、表題登記の部分の登記となりますので、司法書士ではなく土地家屋調査士の方に依頼することになります。
登記地目が“畑”や“田”である土地（現況は原野）を相続して売却するまでの流れ
土地の登記地目は“畑”や“田”のまま変更することなく、通常通り、相続手続きにより相続人の方に名義変更します。
次に、土地が所在する自治体が発行している名寄帳や固定資産税評価証明書を参照し、現況が何になっているか確認します。
現況が“原野”など、すでに“畑”や“田”ではない場合
現況が“原野”など、すでに“畑”や“田”ではない場合には、名寄帳と固定資産税評価証明書を持参すれば、管轄の法務局で地目変更登記ができる可能性があります。
地目変更登記申請があった場合、登記官が自治体の農業委員会へ電話確認をし、すでに原野など“畑”や“田”以外の扱いを受けている場合には、そのまま原野への登記申請が可能となる場合があります。
必ずしも、上記の通りスムーズにいくとは限らないので、実際には、事前に管轄の法務局に確認した方がよいです。
名寄帳と固定資産税評価証明書の表記が現況も“畑”や“田”になっている場合
名寄帳と固定資産税評価証明書の表記が現況も“畑”や“田”になっている場合には、現況証明書（自治体により、非農地通知書と呼ぶ場合もあります）を農業委員会に発行してもらう必要があります。
現況証明書を発行してもらったら、管轄の法務局に現況証明書（非農地通知書）を持参し、土地の地目変更登記申請を行います。
この場合、法務局の方が現地確認をして、登記申請書と照らし合わせて、現況を何にすればよいか（原野、雑種地など）の最終判断をします。
法務局の方が土地の現況を見て、「確かにこれは“原野”だ」と判断したら、地目変更登記が認められ、無事に土地の地目が“原野”に変更となります。
現況証明書の発行手数料は、例えば、北海道小樽市では１筆１５００円です。
法務局への登記申請手数料は無料です。
現況証明書（非農地証明書）とは
現況証明書（非農地証明書）とは、自治体の農業委員会で発行してくれる証明書です。簡単に表現すると、「この地番の土地は、現状は農地ではないですよ」という農業委員会からの証明書です。
農地か農地でないかの判断は、主に農業委員会の管轄となりますので、“畑”や“田”が農地ではないことを証明する現況証明書（非農地証明書）は、農業委員会の方で発行します。
非常に紛らわしいのですが、農業委員会は行政機関となりますので、現況証明書（非農地証明書）の発行を専門家に依頼する場合は、行政書士（あるいは弁護士）に依頼する必要があります。
参考PDF
司法書士や土地家屋調査士では、業務として現況証明書の発行請求の代理はできません。
もちろん、土地所有者本人が申請することも可能です。共有持分権者でも、本人申請として単独の請求が認められます（他の共有持分権者の委任状は不要です）。
自分では申請が難しいと思った場合には、行政書士に依頼すると良いでしょう。
たまき行政書士事務所でも、北海道内においては現況証明書の発行請求の代理をすることができますので、お困りの際はご相談ください。
実際の現況証明書（個人情報にマスキングしたもの）を載せておきますので、参考にしてみてください。
まとめ
被相続人の方の所有地の登記地目が“畑”や“田”といった農地である場合には、まずは、登記地目が“畑”や“田”である農地の相続手続きをする（相続登記をする）。
次に、農地法３条の３の届出を形式的に出しておき、その後、地目を農地以外に変更して（例えば、原野に変更して）その後、他人に売却するという流れとなります。
もっとも、農地から原野に変更すると固定資産税が上がる可能性があるので、すぐ売る必要があるのか、しばらく売らないで固定資産税だけ払って現状維持するのか等、総合的に判断してから地目変更を行うと良いでしょう。
北海道の方で、登記地目が“畑”や“田”である土地の相続についてご相談したい方は、一度、北海道の相続専門のたまき行政書士事務所へご相談ください。
総合的に判断し、預貯金など銀行の相続手続きも含めて相続手続きをサポートすることができます。
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