数年前に父から相続した宅地建物を売買、農地を非農地に地目変更し贈与
（依頼者：札幌市北区男性）

相続の解決事例

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事案

数年前に生前農家をしていた父が死亡し、長男様が宅地や建物及び多数の農地を相続しており、たまき行政書士事務所で担当させていただいておりました。

相続した農地や宅地は、北海道の道東の海沿いにあり、一般に不動産の取引が盛んな地域とはいえませんでした。そこで、相続した直後のご案内としては、「宅地は山奥にあり、かつ、農地も含まれ、地元の不動産業者が取り扱ってくれるものでもなくいため、もし、ご近所の方でもらってくれる方が出てくればお譲りした方がよい」とお伝えしておきました。

その数年後、地元の方で宅地建物について譲ってもらいたいという方が出ましたので、行政書士の方で税のことも考慮して、不動産価格のご相談と手続きの流れを説明し、宅地と建物については、個人売買の形式で売買がスムーズに成立しました。

隣接する農地についても、宅地に隣接するのでお譲りした方が双方のためになるため、地目変更⇒贈与の流れで取り組みました。

解決までの流れ

農地を他人に売買や贈与をするには、譲り受ける相手が農業従事者でない限り、農地（田や畑、酪農地など）のままでは農地法の規制で譲り渡すことができません。登記簿の地目が農地の場合、非農地（雑種地や原野、山林など）に地目変更登記をしてから他人との取引となります（非農地証明と地目変更登記の２段階の申請となります）。

１段階目の申請は、農業委員会へ

まずは、農地の現況が非農地（すでに農地とはいえない土地である）という申請を農業委員会に申請して、その後、申請が通ると農業委員会が現況が非農地であることの証明書を有料（申請料２０００円程度）で発行してくれます。

相続が発生する場合、農家の方はほとんどがすでに引退しており、死亡時点で多くの場合、土地は雑草が生えた農地とは言えない荒地の状態となっています。

農地は耕さない状態で２年も経過すると現況が非農地となるため、相続発生後、相続登記をして、取得した相続人が申請をするころには非農地の証明は認められることがほとんどです。

農業委員会への申請は、行政機関への申請となりますので、行政書士の専門領域となります。今回もたまき行政書士事務所にて、現況が非農地であることの申請を農業委員会に対し、お客様の代理として行って、現況が非農地であることの証明書（通称：非農地証明書、地域により許可書と表現している場合もありますが、呼び方の問題で非農地の証明書であることに特に違いはありません。）を取得しました。

２段階目の申請は、管轄の法務局へ

不動産の所在する管轄の法務局に地目変更登記をする必要がありますが、地目変更登記は、不動産登記簿の表題部の変更登記になるため、申請を代理できる者は、基本的に、土地家屋調査士のみとなります。表題部の変更登記は、すべて国家資格者である土地家屋調査士の専門領域となります。

ただし、土地所有者自身が地目変更登記を申請することももちろんできますので、たまき行政書士事務所が取得した現況が非農地であることの証明書（通称：非農地証明書）を添付していただき、所有者自身で法務局の見本を参照して作成していただき登記申請をしてもらいました。

現在、法務局のホームページでは、ほぼすべての登記申請について、記入見本と様式を用意してくれていますのでお客様自身でも申請は十分可能です。

管轄の法務局はどこの法務局（あるいはどの支局どの出張所）になるかについては、「自治体名　法務局管轄」などと調べれば簡単に調べることができます。

地目変更登記が完了したため贈与

地目変更登記が完了したため農地法の規制を受けることなく、前に農地だった土地が山林として贈与ができる状態となりました。

そのため、行政書士の方で山林の売買契約書を作成し、贈与者、受贈者（隣接宅地では、売買だったため売主、買主であった方）に署名押印をいただき、これを添付書類として贈与登記を贈与者、受贈者の本人申請として登記申請していただきました。

今回のお客様は、なるべく費用を掛けたくないとのことで法務局に本人申請することとなりましたが、申請を代理してもらいたい場合、贈与登記は、権利部の登記申請となるため、司法書士の専門領域となります。

＊ 行政書士は、表題部及び権利部の登記も代理ができないため、代理で登記申請してもらいたいと希望するお客様には、それぞれの専門家（土地家屋調査士、司法書士）をご紹介しております。

まとめ

たまき行政書士事務所は、相続や遺言の専門の行政書士事務所ですが、今回のお客様は、相続手続き、遺言、空き家の個人売買契約、贈与契約とほぼすべての分野で関わらせていただきました。

一度、ご依頼をいただいたお客様から再びお声かけいただきますと繋がりを感じられ大変ありがたく思います。お客様も多くのことが解決し安心されたようでした。

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