借地権の上に自宅が建っていたケース
(相談者:70代男性)
相続の解決事例
相談内容
国の所有する土地の上に建っていた自宅で、亡くなった方が所有権登記されている物件の相続の相談でした。
問題点と解決方法
借地上の建物を相続するケースでは、建物の所有権を変更するだけでは足りず、借地権の名義変更をしたり、借地上の土地の評価(借地権額の評価)を行って、相続税が発生しないケースなのかを慎重に判断する必要があります。
借地に建物が建っているケースは、次のような事情が考えられます。
まず、戦後それほど開発が進んでいない時期に一帯を所有していた方がいて、その方の承諾を得て建物を建てた。
次に、土地がバブル経済の影響によりどんどん高騰して、その土地を下の代が相続したときに、相続税が払えなくなり国に物納したため、結果として国の所有地になっている。そして、国と借地権の契約を結んでいるという事情が多いと思います。
借地権の自宅の相続のケースでは、次のように注意すべき点がかなりあります。
- 一般的にかなり地価が高いところにあるため、借地権の評価を正確に行う必要がある。
- 国との契約の変更が必要なので、その契約の変更も後日、忘れずに行う必要がある。
- 相続人の間で不公平感が生まれる可能性もあるので、事情をすべての方に十分に理解してもらう必要がある。
今回のケースでは、地価は高いエリアでしたが、接道義務など法律上の制限がある関係で、リフォームはできても、おそらく建て替えはできない場所であったため、借地権評価を比較的低く抑えることができました。
そのため、一見、自宅を取得する方は多くの財産を取得するように感じるが、それほど不公平な額ではないことを、相続人様に理解してもらいました。
あとは、国との契約の更新の業務は、大手の不動産会社が国から委託されて行っていることがほとんどですので、随時、不動産管理会社に連絡して状況を説明し、契約の変更の取次を行いました。
そして、代償金支払いという方式で自宅を取得した方から、他の相続人にお金をある程度支払うことで、相続人の間の公平を図り、解決にいたりました。
感想
今回は、疎遠になっている相続人が一人おりました。その方が、いくら亡くなった方や他の相続人と縁が薄いとしても、その方の協力がなければ、遺産分割協議はまとまりません。
相続手続きは、たとえ疎遠になっている相続人がいるとしても、その方も含め不公平に感じないように進め、感情に配慮して行う必要があるとあらためて感じました。
今回は、相続人の一人が感情に配慮して、疎遠になっている相続人にお手紙を書いてくださったので、感情に配慮しながら進めることができて良かったと思います。
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