親のマンションを相続するとき気を付けるべきポイントは何ですか？
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- ① 法定相続人が複数人いる場合、できるだけ一人が相続すること（単独での所有権登記）
- ② 相続財産の評価額を割り出す際に敷地権を忘れずに評価すること
- ③ 空き家となる場合には、できるだけ早く売却すること
ということがポイントといえるでしょう。
たまき行政書士事務所では、相続や遺言に関する総合的なご相談をお受けしております。特に、北海道の相続については、札幌をはじめ、道央、道南、道北、道東も対応しておりますので、よろしければ、無料相談をご利用ください。
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マンションの相続とは
マンションには、分譲マンションと賃貸マンションがありますが、賃貸マンションは、基本的に相続の対象とならないので、マンションの相続といえば、分譲マンションの相続のことをいいます。
投資目的でマンションのオーナー業を行っている方が死亡した時にもマンションの相続が発生しますが、マンションオーナーの方は割合的に少ないので、ここでは、住まいとして利用していた分譲マンションの相続について解説します。
ポイント１ 法定相続人が複数人いる場合、できるだけ一人が相続すること
マンションの相続は、法定相続人が複数人いる場合、一人が相続する事もできますし、複数人が相続し、共有とすることもできます。
不動産の実務では、基本的に一人が相続する（単独で所有権の相続登記をする）ことの方が、共有にするよりも、円滑に物事が進みますので、特別な事情がない場合には、単独で相続人の一人が相続することをお勧めします。
「とりあえず共有」で起こるトラブルの具体例５つ
相続人同士の話し合いが十分でない場合に、とりあえず共有登記とすることもありますが、後のトラブルの先延ばしにすぎない結果になることが多いので、安易にマンションの名義を共有とすることはお勧めできません。
とりあえず共有登記としておくと、どのようなトラブルが生じるかというと、
- ⅰ. 固定資産税を誰が払うのかで揉める（固定資産税は代表者一人に納付書が送られてきます）
- ⅱ. 空き家となった場合、誰が管理するのか決まらない
- ⅲ. 売却する場合は共有者全員が売主となる必要があるので、スムーズに売却できない（売る、売らないの判断ができないこともある）
- ⅳ. 共有者が亡くなってさらに相続が発生した場合、世代の違う者同士（例えば、叔父と甥の関係性）で共有物の管理、処分について話し合わなければいけなくなる
- ⅴ. 空き家となったマンションに水道凍結等トラブルが生じたときに、誰が責任を負うのか明確でないので費用負担で揉める
この５つが、親のマンションを共有で相続した際によく生じる、実務上のトラブルといえます。
親のマンションは単独で所有する（一人が相続する）のが基本
一軒家でも同様のことが言えますが、マンションにおいても、法定相続人が複数いる場合、一人を単独所有権の登記名義人とするのが、後のトラブルを避けるうえで有効です。
単独で所有している場合、責任も一人で負うことになりますが、マンションの使用や処分、賃貸もほぼ自由に行うことができます。
例えば、自分が住んで長期間利用することもできますし、空き家となる場合には、自由なタイミング、自由な価格で売ることもできます。
リフォームしてマンションの価値を上げ、高く売却することもできますし、分譲賃貸マンションとして質の高い物件のオーナーとなり他人に貸すこともできます。
いずれにしても所有者は、その時の状況に合わせて物事を決定していく必要があります。しかし、所有者が複数人いると物事が決定できない状況となることが多いので、できるだけ遺産分割協議の時点で、誰か一人が単独所有とする話し合いをする必要があるといえます。
特に、親のマンションを相続した際、例えば、長男と二男が相続するなど、対等な立場の方同士の共有となると、とりあえず共有名義にしたあと、物事が決定できず何も進まないということがよくあります。
マンションは、単独所有にすべきというのが相続の実務では、基本といえるでしょう。
ポイント２ 相続財産の評価額を割り出す際に敷地権を忘れずに評価すること
マンションも預貯金と同様に被相続人の相続財産となりますので、マンションの評価額を割り出して、対象となるマンションにいくらの価値があるのかを、相続手続きの前に把握する必要があります。
家屋部分の評価額について
区分所有権としてのマンションの部屋（家屋部分）の価格は、固定資産評価額で確認できます。固定資産評価額を知る方法は、相続人が市役所や町役場、市税事務所などの納税課などで、固定資産評価証明書を取得すると把握できます。
また、毎年５月の連休後あたりに届く、固定資産納税通知書を１枚めくったあたりの評価額という項目で、家屋部分の固定資産評価額を割り出すことができます。
敷地権（土地の部分）の評価額について
次に、敷地権という土地の評価額を割り出す必要があります。一軒家でいうと敷地となる土地の価格がこれに当たります。
相続財産を把握する上では、敷地権は、路線価から割り出した土地の価格というものを基準に判断するのが適切です。
なぜなら、相続税がかかるかかからないかを判断するとき、土地の評価額は路線価を基準に判断するからです。路線価は、国税庁のHPで具体的に確認できます。
ただし、マンションの場合、一軒家と異なり単純に価格を割り出すことはできません。
対象となるマンションの区分所有部分の登記簿というものを法務局で取得すると、敷地権割合というのが〇〇分の△△と出ておりますので、マンションの土地全体の路線価を割り出し、〇〇分の△△を掛けることで割り出します。
例えば、マンションの土地部分（底地）の路線価が１億円（１㎡当たり１０万円×1000㎡）で敷地権割合が、１０００分の２０だとすると、２００万円が敷地権の価格となります。
区分所有建物と敷地権を足すとマンションの価格となる
大まかな計算ですが、例えば、区分所有建物が固定資産評価額で３００万円、敷地権価格が２００万円の場合、相続においては、対象となるマンションの価格は、５００万円となります。
敷地権も土地を利用する権利として、相続財産に加わりますので、敷地権の価格も忘れずに相続財産に加えることが肝要です。
ポイント３ 空き家となる場合には、できるだけ早く売却すること
マンションを相続したあと空き家となった場合には、北海道の場合特に素早く売却の準備をした方が良いかもしれません。
マンションは、昔の一軒家と比べ換気システムが整っていることが多いですが、それでもなお人が長期間住んでいないマンションの各部屋は換気状態が悪くなります。
あっという間に、家具やカーテンにはカビが生え、においがつき、水道が凍結するリスクもありますので、資産価値が落ちていきます。
空き家を早期に売却する際には、税制上もメリット（国税庁HP３年以内の空き家売却に関する特例の記事）がありますので、空き家になる場合には、早期に売却の準備をした方がよいといえます。
もっとも、思い出を残したいなどのご希望があれば、定期的に掃除、換気などのメンテナンスをしながら保有するのも良いと思います。
売却するには一旦相続登記が必要
頻繁にあるご質問で、「亡くなった方名義のままで売却できますか？」と聞かれます。亡くなった方名義のままでは、売却できないというのが答えとなります。
一旦、相続登記をして相続人の方の名義にしてからでないと売ることができません。
発展編、そもそも誰が一人で相続すべきか
相続人が複数人いる場合に、共有ではなく一人が所有する方が良いと解説しましたが、誰が一人で相続すべきか判断が難しい場合があります。
誰が一人で相続すべきかについては、
- 相続財産額（相続税の申告が必要な額に達しているかなど）
- 生活状況
- 同居人の有無
- 今後のご家庭の方針
などを総合的に考慮して慎重に判断する必要があります。
誰が相続すべきか判断がつかない場合には、一度、相続の実務に詳しい専門家に相談してみるとよいでしょう。
相続についてお困りの方は一度ご相談ください
今回は、親のマンションを相続するときに気を付けるべきポイントについての記事を書きましたが、相続の状況は、ご家庭ごとに違いますのでインターネット上で調べるだけでは解決しないこともあると思います。
調べたけれどもわからない点がある、相続全般について相談したい、と思ったときには、相続の専門家に相談するというのがよいでしょう。
たまき行政書士事務所では、相続や遺言に関する総合的なご相談をお受けしております。特に、北海道の相続については、札幌をはじめ、道央、道南、道北、道東も対応しておりますので、よろしければ、まずは無料相談をご利用ください。
平日にご予約いただけましたら、土日の訪問相談も可能です。また、お仕事でお忙しい方であれば、平日の夜間に札幌市北区のたまき行政書士事務所、あるいはご自宅でのご相談も可能です。
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