借地権は相続の対象となりますか？
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はい、借地権も相続の対象となります。
詳しい解説は、後述いたしますが、簡単に説明すると相続は、本人の地位を継承するような制度なので、プラスの財産である借地権は当然相続されるものとなります。
たまき行政書士事務所は、北海道札幌市で相続や遺言を専門に扱っている事務所です。
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借地権とは
借地権とは、土地の上に建物を所有している方が、その底地である土地の権利者（通常は、所有権者）から土地を借りて使用する権利のことです。
細かくいうと、借地権という言葉の意味合いは借地借家法や民法などにより若干異なりますが、ここでは主に相続に関係する借地権についてのみ解説します。
相続でよくある借地権の実例
相続でよくある実例として、主に東京など大都市で多いのが、昔からの地主で広大な土地を持っており使い切れないので、建物所有目的で土地を探していた他人と賃貸借契約を結び、土地をずっと貸しているというケースです。
このとき、相続が発生すると地主側の相続人は、土地を相続するのですが、建物所有者側の相続人は、建物と借地権（土地賃借権）を相続します。
地主側の相続人にとっては、自由に土地が使えないので、通常の評価額から借地権割合を引いた額（北海道でいうと６０％前後）を相続するという形となります。
他方、建物所有者側の相続人は、建物の他に借地権（その土地を利用する権利）も相続するので、土地の価格（路線価）に借地権割合（北海道でいうと４０％前後）を掛けたものを、借地権評価額として相続財産に加えます。
借地権割合とは
借地権割合とは、住宅地にはほとんど設定されている、国税庁が発行する路線価の評価額（土地評価額）にそれぞれ割り振られているパーセンテージをいいます。
具体例を挙げてみます。北海道札幌市北区屯田３条１丁目という住宅街の国税庁路線価（令和４年分）をみてみます。
地図の中心部あたりをみると、49F、あるいは50Fという数字とアルファベットが記載されています。49というのは、１㎡当たりの路線価が49,000円という意味です。
アルファベットのFは、地図の上部を見ると借地権割合が示されており40%となっております。
この札幌市北区屯田３条１丁目に、例えば、150㎡の住宅用地を所有する方（底地の所有者=借地権設定者）と、その上に住宅建物を所有する方（底地の賃借権者＝借地権者）がいるとします。
そして、建物の固定資産評価額が、所有者の死亡時点で300万円だったとします。
そうすると、建物を所有する借地権者が死亡した時の住宅に関する財産額は、
49,000円（路線価）× 150（㎡）× 40％ ＋ 3,000,000円（建物評価額）
＝5,940,000円
となります。
借地権割合は、大都会に行けば行くほどその割合が高くなります。
先ほどは、札幌市の新興住宅街である北区屯田を例に挙げましたが、札幌市中央区旭ヶ丘のあたりを見ると借地権割合がE＝50％となっています。
極端な例を挙げると、東京都港区西麻布の周辺を見ると借地権割合が B＝80％、C＝70％のところもあります。
どのような基準で借地権割合をA～G（90％から30％）に設定しているのか、明確な理由はありませんが、東京などの大都会では、土地を所有することよりも土地を利用することに価値があるので、借地権割合が高くなると考えてよいのではないでしょうか。
借地権とは似て非なる"使用貸借"という制度（北海道で多い）
借地権と外形はほとんど変わらないのですが、土地の使用料を払わない形式である“使用貸借”という形をとっていることがあります。
相続でいう使用貸借とは、契約の一種ですが、契約書が交わされていることはほとんどなく、親族間で土地を無料で使わせているという状態のことをいいます。
例えば、妻側の父が地元の大地主で、いろいろなところに土地を持っており、夫名義の住宅建物を妻の父の名義の土地の上に建てるというものです。
このとき、円満な親族関係であれば、妻の夫である義理の息子さんに賃料の支払いを要求することはほとんどありません。
つまり、無料で土地を建物所有目的で使わせるという使用貸借契約が成立している状態となります。
使用貸借は、相続に関していうと、借地権割合の対象となりませんので、
- 土地所有者（義理の父）の相続財産は、そのまま路線価の評価額で評価される
- 義理の息子さんの相続が発生した時の相続財産は、建物の評価額のみで評価される
という結論となります。
使用貸借に借地権割合が適用されない理由は、建前上、親族間なので、退去させようと思えばお願いしていつでも退去してもらえる。そのため、義理の父からすると、権利の制限が無く、土地としての価値は変わらないからという理論づけになるかと思います。
このため、義理の父の相続財産は、通常通り土地の評価額で評価され、義理の息子さんの相続財産は、建物の評価額のみで評価されるという結論となります。
北海道では借地権が問題となることはほとんどない
北海道の土地は、東京２３区や神奈川県横浜市の住宅街と比べ、土地の評価額（路線価）が低いです。
大まかに表現すると、東京２３区や横浜市の住宅街の１０分の１以下の評価額です。
そのため、土地の評価額や借地権によって、土地に関する権利が過剰に高くなることはなく、遺産分割の際に預貯金とのバランスを取りやすい状態となっております。
例えば、横浜市の住宅街で土地建物を相続すると６０００万円くらいの価値の物を相続したことになりますが、北海道内の住宅街で土地建物を相続すると６００万円くらいの価値であることが多いので、土地建物を相続する方が多く相続したということにはなりにくいです。
そのため、北海道では、遺産分割の際に激しい紛争は生じにくいです。
相続全般に関してお気軽にお問い合わせください
相続に関する相談は、ご家庭ごとに異なるので多岐にわたります。一つとして同じ例はなく、今回の借地権のことや、相続人の構成や、資産状況など個別具体的に検討する必要があります。
相続問題は、実際に相続の実務を多く経験している方に相談するのが解決の早道です。
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